Mieszkanie idealne - decyzja podjęta!

Część druga serii mieszkankowej, czyli kontynuacja przygody Magdy i Igora na krętych ścieżkach polskiego rynku deweloperskiego!

W poprzedniej części opisywałam, w jaki sposób wyeliminowaliśmy prawie 30 inwestycji, aby znaleźć tę jedyną, tę, która nam się najbardziej podobała, odpowiadała nam finansowo, lokalizacyjnie, czasowo, metrażowo i tak dalej. Obejrzeliśmy sobie miejsce budowy, przespacerowaliśmy się po okolicy. I to była nasza wstępna decyzja. Że to jest to. Widzieliśmy piekarnię, w której będziemy kupować bułki; park, w którym Dudek będzie szalał; przeszliśmy się drogą do PKP, którym pewnie będziemy się sporo poruszać. Podobało nam się to, co zobaczyliśmy.

Ale dopiero wtedy wszystko się zaczęło, bowiem w Internecie możemy znaleźć ograniczoną ilość informacji na temat takiej inwestycji, takich konkretnych. Ceny, standardy, terminy, procesy. Po prostu deweloperzy nie odkrywają swoich kart na forum publicznym. Dlatego chwyciliśmy za telefon i umówiliśmy się na spotkanie na budowie. 

Super było pojechać w to miejsce jeszcze raz, ale tym razem już stanąć na swoim przyszłym balkonie - zobaczyć, co będę z niego widzieć (bo kto chciałby mieć widok na melinę albo jakąś fabrykę), trochę posłuchać otoczenia. Nam się spodobało, bo wszystko wyglądało tak, jak chcieliśmy - mała uliczka, dużo roślinności, domki jednorodzinne naokoło. Żadne tam molochy 11 pięter. 

Podczas tego spotkania zadaliśmy deweloperowi trochę wstępnych pytań i zarezerwowaliśmy mieszkanie na tydzień, aby na spokojnie jeszcze raz wszystko przemyśleć.

Później, gdy dostaliśmy też paczkę dokumentów od dewelopera (umowa deweloperska, prospekt informacyjny) do podjęcia ostatecznej decyzji, wzięliśmy się za gruntowne prześwietlenie inwestycji poprzez:

- stronę internetową dewelopera - wzdłuż i wszerz + informacje na stronach takich jak rynekpierwotny.pl, na których deweloperzy się ogłaszają; niestety jednak często te informacje nie są aktualne, więc trzeba na to uważać;

- plan zagospodarowania przestrzennego - NIEZBĘDNY punkt w obecnych czasach; miasto się bardzo szybko rozrasta i warto sprawdzić, czy nie grozi nam tuż za bramą wieżowiec; my odetchnęliśmy z ulgą jak się okazało, że okoliczna zabudowa nie może być wyższa, niż dwa piętra - nic więc nie zasłoni nam światła, widoku na świat i w tle nie będziemy słyszeć również łupania budowy, bo wszystko wkoło jest już zabudowane domkami jednorodzinnymi.

- plan mieszkania opublikowany na stronie internetowej - jest to wasza baza i podkładka pod negocjacje (jeśli np. deweloper coś zmienił na waszą niekorzyść i nie zaktualizował planów na stronie); my musieliśmy dociekać liczby okien, bo różniły się one na poszczególnych planach i wizualizacjach; ostatecznie chcieli pozostawić to do naszej decyzji jako swój błąd, dopóki się nie okazało, że przypomnieli sobie, że jednak jest jakiś powód dla danej liczby i rozmiaru okien i nie można tego zmienić;

- dane z KRS na temat dewelopera oraz księga wieczysta (jej numer można uzyskać od dewelopera oraz jest zawarty w umowie deweloperskiej); księgę wieczystą trzeba przejrzeć zawsze - to samo robiłam kupując działkę. Tam macie informacje o tym, czy to miejsce jest tym, co obiecuje deweloper; czy ktoś nie ma do niego dodatkowych roszczeń i tak dalej.

- umowę deweloperską - cała baza informacji - daty, ceny, porozumienia między stronami co do opóźnień i tak dalej;

- prospekt informacyjny - zawiera podstawowe informacje o budynku; można też, tak jak my, dopytać o dokumenty dopełniające, dzięki czemu dostaniemy dokładne wytyczne budowanego domu i wszystkie rysunki techniczne;

Na kolejne spotkanie z deweloperem - decyzyjne - przygotowaliśmy więc ogromną listę pytań, aby mieć pewność, że przeznaczamy nasze ciężko zarobione pieniądze na coś, co ma sens. Poza tym, postanowiliśmy negocjować cenę. Więc przyszliśmy dosłownie z czterema stronami A4 zapisanymi różnymi argumentami. Nasze spotkanie trwało dobre trzy godziny i byliśmy po nim jednocześnie zadowoleni i nie zadowoleni. Wynikało to z tego, że deweloperzy odpowiedzieli na wszystkie nasze zarzuty dokładnie tak, jak oczekiwaliśmy, że odpowiedzą. Fajnie więc, że wszystko było tak bardzo super, ale straciliśmy wszystkie argumenty za obniżeniem ceny. Skończyło się więc, jak to określił Igor, na rumuńskiej pandzie - czyli "pan da". :)

Poniżej wrzucam całą listę pytań, którą możecie skopiować i również zadać swoim deweloperom.

- okolica - jeśli obok jest błotnista, syfiasta ulica - czy jest szansa na to, że będzie ona zrobiona porządnie w najbliższej przyszłości; co z drzewami, które zaglądają w okna i grożą zawaleniem na budynek - czy zostało to zgłoszone, kto i kiedy się tym zajmie; jeśli w okolicy są puste działki, pola - czy są plany zagospodarowania tych terenów (to jest możliwe do sprawdzenia w Planie Zagospodarowania Przestrzennego - bardzo przydatny dokument szczególnie podczas zakupu działki - jest to mapa z wyznaczonymi wszystkimi działkami i określa ona, jaki jest typ danej działki i jeśli można tam postawić jakieś budynki, to jakie);

- budynek - z czego jest budowany (cegły, płyty betonowe, silikat i inne - wszystkie materiały mają bardzo różne właściwości - my celowaliśmy w nie-beton i mamy silikat); jaka jest izolacja ścian;

- klatka schodowa - co będzie na podłodze i ścianach; czy i jakie będą barierki przy schodach; czy planowana jest winda i jaka; jaki standard wykończenia;

- dach - czym jest pokryty; jaki ma kształt - jeśli jest płaski - co z ewentualną warstwą śniegu/wody - jak są odprowadzane, jak dach jest zabezpieczony przed zbyt dużym obciążeniem; jak dach jest odizolowany (może być używana wełna, pianka albo styropian, przy czym wszystkie produkty mają nieco inne właściwości i nadają się do innych celów i innych dachów; im większa przestrzeń między sufitem a dachem oraz im większa liczba warstw, tym mieszkanie jest lepiej zaizolowane; jest to ważne jeśli się bierze mieszkanie na ostatnim piętrze, tak jak my);

- rynny - tu uwaga ogólna - w naszym budynku nie ma ani jednej rynny, co zauważyłam na wizualizacjach; deweloper zastosował innowacyjne rozwiązania wewnętrznych systemów gromadzenia wody, dzięki czemu deszczówka jest zbierana w zbiornikach retencyjnych i używana do podlewania roślin; dzięki temu unikniemy podatku deszczowego i nie będziemy musieli płacić za wodę do podlewania kwiatów (a przynajmniej nie aż tyle, co normalnie byśmy płacili);

- garaż - co jest na podłodze (kafelki mogą się kruszyć, pękać, jeśli będą źle położone; mogą być śliskie i wymagać częstego mycia/czyszczenia; beton jest rozwiązaniem lepszym oraz prostszym - ale tu nie mam większej ekspertyzy); czy będą kontakty i jak będą rozliczane opłaty (aby móc np. odkurzyć auto - czy płacę ja, czy cały budynek?); jaki będzie wjazd (brama na pilota/na kluczyk/na pana ochroniarza); czy jest możliwość zamontowania klatek na przechowywanie rzeczy (ciekawy zamiennik komórki lokatorskiej); jaka jest wielkość miejsca postojowego (o to pytaliśmy, ponieważ mamy samochód terenowy; ta krówka nie wszędzie się zmieści); czy miejsce parkingowe jest obowiązkowe i ile płatne oraz w jaki sposób jest zapisane w umowie (tu jest dobry punkt do negocjacji ceny - normalnie za miejsce garażowe płaci się podatek bodajże 23%; jeśli garaż wciągnie się w wielkość mieszkania, podatek wynosi już tylko 8% - jednym słowem, Polak potrafi ukręcić wała na wszystkim); czy jest możliwość dokupienia miejsca parkingowego i za ile (czasami drugie miejsce jest niedostępne lub do kupienia w innej cenie - u nas na przykład nie ma tej możliwości, ale jest parking zewnętrzny - co dla nas jest ważne, bo do ostatniego tygodnia mieliśmy i raczej zawsze będziemy mieć dwa auta);

- teren osiedla - jakie jest planowane zagospodarowanie (ścieżki, podjazdy, roślinność); jakie będzie oświetlenie; gdzie będą śmietniki; jakie będzie do nich wejście; jak będzie wentylowane pomieszczenie;

- wspólnota - ile wynosi czynsz; kto i ile płaci za prąd/wodę wykorzystane na podlewanie części wspólnych, oświetlanie części wspólnych, za obsługę bramy automatycznej/furtki (jeśli są), za ochronę (jeśli jest); jaki mieszkańcy mają wpływ na osoby obsługujące budynek; kto płaci za podłączanie się do kontaktów w garażu (jeśli są - u nas prawdopodobnie będzie jeden kontakt na miejsce parkingowe/mieszkanie i owe kontakty będą opłacane przez danego mieszkańca; będą one również zabezpieczone przed użytkiem osoby z zewnątrz);

- aranżacja wnętrza - ściany, miejsca na drzwi - czy istnieje możliwość zmiany; do którego momentu oraz za jaką opłatą; ile spotkań rearanżacyjnych z architektem wchodzi w grę; 

- okna - na jakiej są wysokości i jakich wymiarów; jak są zbudowane (otwieralne całe, otwieralne w górnej części a dolna to świetlik; ile szyb mają okna (im więcej szyb, tym więcej przestrzeni je rozdzielających, a więc większa izolacja); jaki mają współczynnik przenikalności cieplnej (obecnie norma wynosi do 0,9W/m2K)

- parapety - czy są wewnętrzne czy zewnętrzne; z czego są zrobione; jakie mają wymiary;

- drzwi wejściowe - jakiej firmy, jaki model; czy posiadają wizjer; ile mają zamków; czy są antywłamaniowe i co to oznacza (deweloperzy czasami piszą, że drzwi są antywłamaniowe, ale większy facet byłby w stanie wyważyć je kopniakiem - są różne klasy tych drzwi); czy jest możliwość wpływu na kolor okleiny wewnętrznej;

- ościeżnice - czy są zawarte w standardzie deweloperskim; jakie;

- kanalizacja - szambo czy podłączenie do miejskiej kanalizacji? Jeśli to drugie - czy istnieje przepompownia (która jest czynnikiem awaryjnym i może powodować późniejsze problemy i koszty), czy jest to połączenie bezpośrednie;

- piony wodno-kanalizacyjne, wentylacja - gdzie są, jak wpływają na możliwość przestawiania armatury i sprzętów; czym są obudowane;

- wodomierze - czy są w mieszkaniu, czy na zewnątrz (tzn. czy sczytywanie wodomierzy wymaga wpuszczania obcych gości do mieszkania oraz zostawienia ich na widoku); jeśli na zewnątrz - jak daleko są od mieszkania (zazwyczaj od tego zależy, jak długo musicie czekać na ciepłą wodę w kranie); czy odczyty są prowadzone analogowo, czy zdalnie radiowo (wszystkie odczyty są wtedy prowadzone automatycznie w jednym momencie);

- pomiary zużytego ciepła - gdzie są ciepłomierze - w mieszkaniu, czy na zewnątrz; jak jest mierzone i rozliczane ciepło (na budynek, na pion/poziom, na mieszkanie);

- kaloryfery - gdzie są umiejscowione; jakiej są firmy i jakiego modelu; jaki mają kolor bazowy; czy mamy wpływ na to (u nas pan powiedział, że możemy zdecydować o kolorze a nawet zrezygnować z ich kaloryferów - wtedy odliczą nam to z ceny i wstawimy sobie taki, jaki chcemy; możemy też za ich pośrednictwem zamówić taki, jaki nam się podoba i również rozliczy się to w ramach kupna mieszkania);

- ogólna elektryka - gdzie będą biegły kable; gdzie są punkty oświetleniowe i ile ich jest; gdzie będą gniazdka i ile ich jest; ile kosztują zmiany w tym zakresie;

- przekroje przewodów elektrycznych - zazwyczaj oświetleniowe mają 1,5mm, zwykłe 2,5mm, kuchenne 3-4mm (im grubszy przewód, tym większą moc można przez nie bezpiecznie przepuścić);

- skrzynka z bezpiecznikami - gdzie (zazwyczaj nad drzwiami);

- media - gdzie (i czy można na to wpłynąć); jakie (np. czy jest zapewniony Internet, jaki);

Nasz deweloper po tym spotkaniu ma flashbacki. Raz później wpadłam do niego z dokumentami i powiedziałam "Mam jeszcze trzy pytania do Pana", na co deweloper z uśmieszkiem - "Tylko trzy?". My jednak upewniliśmy się, że to jest to, czego szukamy.

Strasznie byliśmy szczęśliwi i tak naprawdę po tej rozmowie nie mieliśmy już żadnych wątpliwości, że to fajny wybór. Choć mieszkanie nie jest idealne (tzn. wg mnie ma jedną wadę - położenie północno-wschodnie), to wierzymy, że posłuży nam przez najbliższe 8-10 lat a potem naszym wynajemcom i kiedyś dzieciom w zasadzie bezterminowo i że nasze pieniądze zostaną ulokowane w dobry sposób. 

Decyzja to jednak dopiero pierwszy krok do kupienia gniazdka. Musieliśmy bowiem załatwić kredyt. Tutaj nie będę rozpisywać się za bardzo, ponieważ rynek jest zmienny a oferty, którą my wzięliśmy, już od kilku miesięcy nie ma. Chcę jednak podsumować ten proces w kilku punktach:

1) Doradca kredytowy - must have! Po co bawić się w kredyt samemu, skoro można znaleźć kogoś, kto odwali całą robotę za nas i jeszcze nam wszystko pięknie wytłumaczy? My znaleźliśmy naszego Pana (chętnie podzielimy się detalami na priv - złoty gość) u jednego z deweloperów. Podzielił się z nami swoją wizytówką i choć z usług tamtego dewelopera nie skorzystaliśmy, to wróciliśmy do tego Pana, bo był po prostu świetny. 

2) Razem, czy oddzielnie? Musicie podjąć decyzję, jeśli jesteście parą niesformalizowaną, czy chcecie brać kredyt wspólnie, czy może weźmie go jedno z was. Tutaj nie mogę doradzić, co jest lepsze, a co gorsze. To, co mogę powiedzieć to: wspólnie będziecie mieć większą zdolność kredytową, a więc większą szansę na dostanie kredytu, większą kwotę potencjalnego kredytu oraz lepsze warunki spłaty. Jeśli zaś jedna osoba bierze kredyt, cóż - jest to gwarancja, że ma mieszkanie i nie będzie się, w razie rozstania, z drugą osobą przepychać o miejsce i pieniądze. Chcę tylko dodać, że w przypadku wzięcia kredytu przez osoby niezwiązane więzami rodzinnymi możliwe jest wykupienie po 50% udziałów w mieszkaniu przez każdą z dwóch osób. W przypadku rozstania, w zależności od ustaleń (które warto poczynić) - można mieszkanie sprzedać, wynajmować na pół, odkupić od drugiej osoby. Grunt to porozmawiać ze sobą i zadbać już teraz o swój ewentualny interes.

3) Operat - czyli wycena nieruchomości potrzebna do banku, aby bank mógł ocenić, czy kredyt, o który wnioskujecie ma sens. Dobrze jest brać własnego "wyceniacza", bo cena jest ta sama, a sprawy dzieją się szybciej oraz macie większą szansę na pozytywną opinię (czyli, że nikt nie wyceni wam nieruchomości za nisko, co spowoduje kaskadę problemów).

4) Umowa przedwstępna - na czas ogarniania kredytu podpiszcie umowę przedwstępną z deweloperem, żeby wam nikt sprzed nosa nie sprzątnął mieszkania. Na kredyt można czekać nawet 2 miesiące. Umowę deweloperską podpisujecie po wydaniu wstępnej zgody banku na kredyt, ale przed podpisaniem umowy kredytowej.

5) Praca - aby wasze zarobki się liczyły do wniosku kredytowego, musicie być na umowie o pracę na czas nieokreślony i liczą się zarobki z trzech ostatnich miesięcy. Oznacza to, że jeśli chcecie zmienić pracę, możecie to zrobić DOPIERO po podpisaniu umowy kredytowej (nie deweloperskiej). Oznacza to również, że jeśli macie akurat jakieś bonusy w danym miesiącu, może wam to podnieść zdolność kredytową (sztucznie - więc uwaga), ale może też spowodować pytania w banku "dlaczego w miesiącu x zarabiała pani A, a w miesiącu y zarabiała pani B?".

6) Długość okresu kredytowania - im krótszy kredyt, tym szybciej się go pozbędziecie ale też tym większe obciążenie miesięczne, bo tym wyższa rata miesięczna, ale tym niższe odsetki. Jednym słowem - nasz wybór - 15 lat - jest propsowany i dla nas jest kwotą absolutnie optymalną - oznacza to, że jeśli jedno z nas straci pracę, drugie bez problemu udźwignie kredyt; jeśli będziemy chcieli przyoszczędzić na wakacje czy coś innego, kredyt nie będzie nas obciążał; jednocześnie bardzo łatwo będzie nam kredyt nadpłacać, bo rata jest stosunkowo niska w stosunku do naszych zarobków. Ale jest to kwestia bardzo indywidualna i jak to mówił nasz doradca "dobrze jest też trochę pożyć".

Ufff! Przebrnęłam przez całą papierologię związaną z ogarnianiem nowego mieszkanka. Następne posty będą już praktycznie całkowicie skupione na tym, co tygryski lubią najbardziej - czyli wzory, faktury, kolory! Przeplatane planami elektryki. ;)

Pozdrowienia!
Magda